Как известно, для многих россиян ипотека — единственный способ приобрести жильё в собственность. В этом случае часть стоимости недвижимости клиент банка оплачивает самостоятельно, а недостающую сумму покрывает кредитная организация. В последние годы стоимость жилья заметно выросла, поэтому, чтобы поддержать спрос на ипотеку, банки стали упрощать условия выдачи займов клиентам.

Помимо снижения процентной ставки по кредиту, уменьшался и первоначальный взнос, который для многих заёмщиков и был главным камнем преткновения в покупке квадратных метров. Однако эта тенденция не устраивала Банк России — главный финансовый регулятор страны. По мнению экспертов, ситуация, когда человек может с лёгкостью оформить ипотеку на крупную сумму без какого-то обременения, увеличивает риск невыплаты кредита. Если явление станет массовым, под угрозой окажется стабильность всей финансовой системы.

В чём суть нововведений Центробанка

С 1 июня Центробанк усложнил механизм выдачи ипотеки с первоначальным взносом менее 20%. Введены так называемые надбавки к коэффициенту риска, с помощью которого оценивается вероятность невозврата кредитов. Теперь, если кредитная организация всё-таки решит выдавать займы с низким первоначальным взносом, она будет обязана сформировать дополнительные резервы денежных средств для сохранения достаточных объёмов капитала на случай невыплат.

Как пояснили в пресс-службе Банка РФ, новые правила касаются, в том числе, ипотеки на строящееся жильё с первоначальным взносом менее 20%, не исключая и ряда льготных программ. В варианте с покупкой вторичного жилья нововведения применяются для кредитов при первом взносе менее 15%.

На данный момент большинство льготных ипотечных программ касаются в основном сегмента новостроек. Так, «семейная», «дальневосточная», «льготная на новостройки» и IT-ипотека допускают минимальный первый взнос 15%, а сельская ипотека – 10%.

Центробанк в данном случае преследует две основные цели. Это – снижение рисков в банковской системе (кредитование с низкими первыми взносами считается более рискованным) и снижение темпов закредитованности россиян.

Ситуация следующая: нововведения ЦБ РФ не запрещают ипотеку с небольшими взносами, но делают эту услугу невыгодной для банка. В создавшихся условиях у банков, по сути, два пути. Первый — резервировать большие объёмы дополнительных средств под рискованную ипотеку, а это неизбежно приведёт к сокращению одобряемых кредитов. Альтернатива — повышение ставки или минимального взноса, что, естественно, сократит спрос на ипотеку среди населения.

«Спрос на ипотеку вероятно упадёт»

Уже в первом квартале 2023 года в Воронежской области почти на половину снизилось количество одобренных кредитов на покупку жилья в новостройках. Такие данные приводят Минстрой России и госкорпорация «Дом РФ». Тем временем в пресс-службе Управления Росреестра по Воронежской области нашим корреспондентам рассказали, что за первые 4 месяца 2023 года воронежцы подали 12792 заявления на оформление ипотеки: 2812 – в январе, 3193 – в феврале, 4041 – в марте и 2746 – в апреле.

Снижение рынка ипотеки в области сопоставимо по темпам с падением продаж у региональных строительных компаний, так как более 80% первичного жилья приобретается именно в ипотеку. По мнению экспертов, проблема сокращения ипотечных продаж будет только усугубляться после введения новых правил регулирования ипотеки. В Союзе строителей Воронежской области считают, что существенно повлиять на ситуацию могут только дополнительные меры государственной поддержки для отдельных категорий граждан.

– В связи с решением Центробанка, вероятно, потребительский спрос упадёт, но на первых порах незначительно, на 10-15%, — считает директор Центра недвижимости крупной воронежской строительной компании Юлия Легконогих. — Однако теперь поэтапно повышаются требования к минимальному первому взносу: с 1 июня 2023 года – 20%, с 1 января 2024 года – 30%. Понятно, что при таких условиях уровень доступности жилья для рядовых покупателей значительно снизится. Увеличение первоначального взноса до 30%, вероятно, вынудит застройщиков подстраиваться под конъюнктуру рынка, идти на какие-то дополнительные меры поддержки покупателей. Но какими именно они будут, на сегодняшний день сказать сложно. Всё будет зависеть от темпов реализации жилья.

Как отмечает Юлия Легконогих, в последние годы наблюдается тенденция к уменьшению площади продаваемой недвижимости ввиду понижения покупательской способности граждан. Вероятно, в связи с новыми условиями выдачи ипотеки, эта тенденция может усугубиться. Минстроем в данный момент разрабатываются предложения по дополнительным мерам поддержки в случае снижения темпов продаж жилья и объёма выдачи ипотеки – как в части ипотечного кредитования, так и в части субсидирования кредитов застройщиков.

В ТЕМУ

Сколько стоит квадратный метр жилья в Воронеже

По информации Воронежстата, в начале апреля средняя стоимость 1 квадратного метра первичного жилья составляла 86017 рублей. Вторичного жилья – 75883. Однако крупные сайты недвижимости дают несколько иные цифры. По данным одного из крупнейших строительных порталов России, средняя цена первички в Воронеже весной приблизилась к отметке в 100 тысяч рублей, вторички — к 87 тысячам за квадрат.

При этом стоимость вторичного жилья в Воронеже относительно невысокая по отношению к большинству городов — миллионников. Средняя цена вторички по 16 крупнейшим городам России сейчас колеблется у отметки в 125 тысяч рублей.

ЦИФРЫ

57,5 млрд руб. – объём выданных ипотечных жилищных кредитов за 2022 год в Воронежской области

3,2 млн руб. – средняя сумма ипотечного кредита, который берут воронежцы

24 года – средний срок ипотеки в регионе

8,5% – средневзвешенная процентная ставка по ипотечным кредитам

0,5% – доля просроченных платежей в общей задолженности на 1 мая 2023 года

По данным Минстроя РФ.