Почему Воронеж обогнал Москву по темпам роста цен на вторичное жильё, что будет с ценами на квартиры дальше и стоит ли сейчас брать ипотеку в новостройках? На эти и другие вопросы корреспондентов «TV Губернии» ответил риелтор агентства недвижимости «Арбат» Евгений Шуварин.

Спрос и рекордный рост цен на рынке вторичной недвижимости

– Темпы роста цен на вторичку в Воронеже обогнали Москву (4% против 2%) по данным за январь. Почему так произошло и ждать ли продолжения этой тенденции?

– Эти цифры не совсем отражают действительность. Стоимость квартир на вторичном рынке в январе увеличилась не потому что цены подняли, а потому что в ноябре и декабре выкупили относительно дешёвые квартиры. Грубо говоря, стоила квартира 3,5 млн и рядом продавалась квартира за 3,8-4 млн рублей. Первую выкупили, а вторая осталась. И получилось, что номинально цены на вторичку выросли. Продажа же не увеличилась, а может даже упала. Роста цен на вторичку как такового нет, и не факт что будет.

– Какой сейчас спрос на рынке вторичной недвижимости? Что ждать от него в этом году?

– Спрос на вторичном рынке немножко притух, в связи с тем, что цены тоже завышены. Хотя разрыв цен между первичкой и вторичкой сейчас в пределах 10-15%. Что будет с рынком недвижимости? Я клиентам говорю, что при ситуации, которая сейчас складывается, проще положить деньги на вклады и подождать. На вкладах 15-16% можно получить и накопить на первоначальный взнос. Рынок сейчас перегрет, через какое-то время в любом случае ставка ЦБ будет понижаться, соответственно, и проценты по ипотеке будут уменьшаться.

Рост не может продолжаться бесконечно, тем более искусственный. Он упадёт. И вот в данном случае вторичный рынок это показывает – на вторичном рынке сейчас можно выбрать совершенно нормальную квартиру дешевле на 500-700-800 тысяч, чем в новостройке. Стагнация будет однозначно. Сейчас не имеет смысла брать, нужно подождать более подходящих времен, может к концу года.

Охлаждение ипотечного рынка и искусственное завышение цен

– В январе в Управлении Росреестра по Воронежской области зарегистрировали 1 160 договоров долевого участия, при этом в декабре 2023-го заключивших ипотеку было вдвое больше. Этот спад спроса обусловлен сезонным явлением?

– Сезонность могла быть причиной спада спроса на ипотеки два-три года назад. Сейчас же такого нет. Просто рынок перегрет на фоне ажиотажа и всех сопутствующих факторов: поднимается ключевая ставка, у людей становится меньше денег, а строители поднимают цены. Ну и ажиотаж, который был создан на фоне того, что господдержка заканчивается.

– Центральный Банк на фоне роста ключевой ставки предпринимает меры для охлаждения ипотечного рынка, включая увеличение размера первоначального взноса, снижение субсидий банкам, надбавки к коэффициентам риска. Как это повлияет на цены на квартиры в новостройках и на спрос на такие квартиры в Воронежской области?

– Да, ЦБ предпринимает все действия чтобы охладить ипотечный рынок. Но из всей этой процедуры по федеральному закону (ФЗ №214) выгодоприобретателями с эскроу-счетами реально являлись банки. Банки получают двойную прибыль, выдавая строителям проектные деньги и выдавая людям ипотеки, при этом все деньги опять аккумулируются в банках на эскроу-счетах. Поднимается ключевая ставка и так далее, все издержки по себестоимости «квадрата» ложатся на покупателя. Сейчас строителям ничего не остаётся, как искусственно завышать цены на новостройки. Сколько это будет длиться – неизвестно.

*Эскроу-счета – это счета в банках, которые используют при покупке недвижимости на стадии строительства. Покупатель вносит на счёт личные деньги или ипотечные средства банка. Пока идёт строительство, застройщик не имеет доступ к этим средствам, а банк выступает гарантом сделки.

– Почему при рекордных темпах строительства (в 2023-м в регионе ввели в эксплуатацию 25 тысяч новых квартир), в Воронежской области такая дорогая недвижимость?

– Это искусственно создаваемый ажиотаж, который приводит к тому, что искусственно завышается цена. На самом деле много не распроданных квартир, строители просто придерживают их. У нас есть строительные организации, которые не продают средние этажи до момента сдачи дома в эксплуатацию.

Один-два года назад люди, которые брали ипотеки, имели возможность платить. В этом году при повышении первоначального взноса, стоимости квадратного метра и ставки по ипотеке, люди продолжают брать ипотеки. При этом их зарплаты и дополнительные доходы остались прежними.

В конечном итоге всё это сработает в обратную сторону, через полгода-год скорее всего будут созданы организации, которые займутся выкупом ипотечных квартир, за которые люди не могут платить. Может будут сдавать эти квартиры тем же людям, которые брали ипотеку. Может быть всё что угодно, трудно что-то прогнозировать. На данном этапе идёт искусственное завышение цен и создание дополнительного ажиотажа для того, чтобы привлечь людей. Что будет через полгода – никто не знает. Но скорее всего ничего хорошего не будет.

Дешевеющая аренда студий

– По данным «Авито Недвижимости», средняя ставка на долгосрочную аренду студии снизилась за год в Воронеже на -13%. Почему при дорожающих квартирах цена на их аренду снизилась? Или же просто воронежцы теряют интерес к студиям?

– Что касается аренды квартир, то по объективным причинам в прошлом году у нас был высокий спрос на аренду однокомнатных квартир и студий – ближайшие города заселялись сюда. Цены поднимались именно поэтому, сейчас же всё это практически стабилизировались. Кроме того, люди стали более предметно смотреть на студии.

Да, студия может быть в новом доме, где лучше подъезд, лучше лифт и всё остальное, но условия проживания в самой квартире-студии менее приспособленные. Простой пример – даже розеток не хватает, потому как студия – это, по сути дела, комната, совмещенная с кухней.